<지난호에 이어서>
②사업지의 법적 제한을 확인해야 한다. 우리나라의 국토는 법률적 제한이 걸려 있는 경우가 생각보다 많다. 도시 및 주거환경정비법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 농지법 등 다양한 법률들의 제한을 통해 지역주택조합사업이 애초에 불가능한 경우가 적지 않다. 여기에 고공제한이나 비산먼지, 일조권 등 환경법적인 쟁점들이 결부되기도 한다. 조합 측이 행정청으로부터 조합원 모집 신고필증을 교부받을 때에는 이러한 제한들까지 구체적으로 검토되지 않는다. 특히 사업지에 재정비촉진지구가 포함되어 있는데, 정치인의 해제 공약 등을 홍보하여 조합원을 모집하는 경우가 많다. 지역주택조합사업이 불가능한 지역에서 지역주택조합원을 모집한다는 것이 우습게 들릴지 몰라도, 소송실무에서 적지 않게 봐왔다. 봉이 김선달은 현대에도 어엿하게 존재한다. 지역주택조합사업이‘남의 땅’에서 벌이는 사업인만큼, 그 땅의 법적 상태를 확인하는 것은 가장 기본적이고도 필수적인 절차이다.
③토지확보율을 구체적으로 확인해야 한다. 가장 많은 함정 중 하나가 조합 측이 사업지 내 국・공유지에 대한 사용동의를 전제로 토지확보율을 기재하는 경우이다. 재개발 사업의 경우 도시 및 주거환경정비법에 국・공유지에 대한 사용동의 간주조항이 있으나, 주택법이 적용되는 지역주택조합사업의 경우에는 동의가 담보되지 않는다. 일부 조합 측은 도시 및 주거환경정비법을 아무런 근거 없이 유추적용 하여 국・공유지에 대한 사용동의를 전제로 토지확보율을 계산하는 경우가 있다. 실제로 경험한 사례 중에는 조합 측이 70%의 토지확보율을 홍보하였는데 국・공유지를 제외하자 8%에 불과했던 경우가 있었다. 지역주택조합사업에 국・공유지에 대한 동의 간주 규정을 유추적용 할 수 있는지는 법원에서 확립되지 않은 사항이나 최근 판결의 주류적 경향은 이를 부정하고 있다. 두 사업의 성격과 각 적용되는 법령이 명백히 다르고, 공익목적이 거의 없는 지역주택조합사업에 대하여 국 ・공유지에 대한 사용동의를 간주해줄 필요성도 찾아보기 힘들다는 점에서 앞으로도 판결의 경향은 흔들림 없을 것으로 보인다.
다음으로, 현장에서 조합원 가입계약 체결시 주의해야할 사항이 있다. 바로 모든 계약과정을 녹음하는 것이다. 조합원 가입계약을 취소할 방법으로는 현실적으로 기망 또는 사기로 인한 의사표시의 취소가 가장 효율적이다. 그런데 법원은 이 경우 계약체결 당시에 현장에서 바로 그 당사자에 대한 기망 또는 사기가 있었는지 여부를 중점으로 판단한다. 그러나 일반적으로 계약취소를 원하는 조합원들은 계약체결 이후에나 당해 지역주택조합사업에 대한 의구심이 생긴 경우가 대부분이므로 증거도 그 이후에 수집하곤 한다. 계약체결 이후에 수집된 증거들만으로는 계약체결 당시에 기망 또는 사기가 있었음을 증명할 수 없으므로 이를 취소하기는 매우 어렵다. 지푸라기라도 잡는 심정으로 다른 계약자에 대한 기망 또는 사기의 증거를 내세우기도 하지만 인정되지 않는 경우가 대부분이다. 조합원 가입계약의 취소가 현실적으로 어려운 이유이다.
계약체결 당시의 상황을 녹음하는 것은 가장 간단하면서도 결정적인 증거를 보유하는 방법이 된다. 조합원이 직접 계약을 체결하였다면 대화에 참여한 당사자이므로 통신비밀보호법에 위반되지도 않는다. 요즘은 조합 측에서 계약체결자의 동의의사를 녹음하기도 한다. 각종 계약서 및 동의서들에 대한 조합원의 서명・날인을 모두 받은 상태에서도 신중을 기하는 것이다. 조합원 측의 녹음은 대등한 계약관계를 담보하는 차원에서도 바람직하다.
어떤 제도가 국가에서 수 십년을 넘게 존속해 왔다면 어느 정도의 사회적 필요성과 당위성을 갖추고 있을 가능성이 높다. 지역주택조합사업에 대한 우려가 크다고 하여 좋은 기회를 놓필 필요까지는 없을 것이다. 최근에 개정된 주택법 또한 앞으로 지역주택조합사업이 투명하고 건실하게 진행되는 데 있어 타당한 기준이 될 것으로 보인다. 다만, 지역주택조합사업에 대한 주택법의 규제가 다소 미비했던 것은 사실이고, 그 부작용 또한 제도의 역사만큼 축적되어 왔다는 점, 개정 주택법이 소급적용 되지는 않는다는 점 등을 종합적으로 고려하면 조합원 가입계약을 체결할 시 신중함은 당연한 덕목이라 하겠다.
