의뢰인은 주점 영업을 하기 위하여 공인중개사인 피고 A(사용인 피고 B)의 중개에 의하여 건물주 피고 C(명의는 피고 D)와 지하 1층에 대하여 상가임대차계약 및 권리양도양수계약을 체결하였습니다. 그런데, 의뢰인이 위 계약 체결 후 소방관련업체 및 전문가에게 알고보니 위 건물(지하 1층)에서는 관련 법령상 영업허가를 받을 수 없음을 알게 되었습니다. 

  이에 의뢰인은 기존 임차인에게 지급한 권리금, 영업 준비를 위한 인테리어비용, 청소비 등을 지급하고 영업을 전혀 하지 못한 채 계약을 해제하여, 피고 A에게는 공인중개사법위반, 피고 B에게는 사용자책임, 피고 C에게는 위 피고들과 공동불법행위, 피고 D에게는 계약상 채무불이행을 원인으로 각 손해배상(약 1천8백만원)을 청구한 사안입니다. 

먼저, 소 제기 전 피고들이 여러 명이고 각자 지위가 달라 피고별로 손해배상청구의 원인을 어떻게 구성할지 고민하였습니다. 

  변론과정에서 피고 C, D(임대임 측)는 이 사건 계약 해제에 따라 보증금을 반환하면서 향후 일체의 책임을 지지 않는다는 문구가 삽입된 영수증을 제출하여 임대인 측에게는 실질적으로 책임을 추궁하기 어려운 상황이었습니다. 피고 A, B(공인중개사 측)는 공인중개사로서 설명의무를 다하였다는 취지로 주장하였고 특별한 사정이 없는 이상 공인중개사 측에 중개료 이상의 손해배상책임을 지우는 경우는 드물어서 책임 추궁이 쉽지 않았습니다.

  법원의 직권으로 열린 조정기일에서 임대인 측은 영수증을 근거로 전혀 조정의사가 없다고 하였고, 중개사 측에서는 중개수수료(100만원 내지 120만원) 정도는 반환할 수 있어도 그 이상은 줄 수 없다고 하였습니다. 의뢰인은 청구금액의 절반 정도면 조정할 의사가 있다고 하여 양측 금액 차이가 극명하여 조정은 성립되지 않았습니다. 조정위원은 의뢰인에게 권리금을 피고들에게 청구할 수 있을지 의문을 가졌고, 과실상계도 문제될 수 있다고 언급하였습니다.

  주된 쟁점은 계약 해제된 원인에 피고들의 귀책사유가 있는지에 대한 관련 법령의 검토, 권리금 상당액의 손해배상 청구가 가능한지 여부였습니다. 재판장님은 변론기일에서 피고들이 주장한 사항 즉, 의뢰인이 영업허가를 받지 않고 기존 영업을 승계하였다면 영업이 가능하지 않았을까 하는 궁금증을 가졌습니다.

  이에 식품위생법 및 시행규칙, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 및 시행령 및 시행규칙 등 관련 법령을 상세히 검토하여 영업허가 뿐만 아니라 영업승계를 받는 경우에도 적법한 영업을 하지 못한다는 점을 찾아내기 위해 노력하였고, 이 사건 권리금의 성질(바닥권리금)과 지급한 경위를 이해시키기 위해 노력하였고 권리금 자체의 반환이 아니라 권리금 상당의 손해를 청구하는 것이라는 청구의 취지를 강조하였습니다.

  임대인 측에 대한 청구는 부제소합의에 의하여 소의 이익이 없어 각하되었으나, 공인중개사 측에 대한 청구는 권리금을 포함한 손해 전액이 인정된 전제에서 다만 임대차계약 체결 전 미리 관련 법령을 알아보지 않은 과실상계로 인하여 1,000만원이 인용되어, 결국 의뢰인이 조정의사로 밝힌 금액인용을 받을 수 있었습니다.