원고(의뢰인)은 피고로부터 5층 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마침. 피고는 4층 베란다의 건물 외측에 위법증축을 한 상태로 해당 층을 임차 주고 있던 상황. 원고는 매매 이후 구청으로부터 위반증축 건축물 시정명령 및 이행강제금 부과예고통지를 2차례 받았고 이 부분을 원고 부담으로 철거하면서 철거 비용 또한 부담하게 됨. 이에 대해 원고는 피고를 상대로 매매목적물의 하자로 인한 손해배상 소송 제기. 원고는 위반 건축물에 대한 설명을 듣지 못했고 이를 알았다면 매매계약을 체결하지 않았을 것이라 주장. 피고는 원고가 위 증축 부분이 위반 건축물로 평가될 여지가 있다는 사정을 알고 있었고, 몰랐더라도 과실이 있으므로 하자담보책임을 부담하지 않는다고 주장.
1심 재판부는 매매목적물에 하자는 존재하나 피고가 고지해야 할 부분이 아니고, 원고가 위법증축 부분을 인식하고 있었고 이것이 위법건축물이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 데 중점을 두어 건물에 대해 살펴보지 않은 원고의 과실이 있었다고 보아 원고의 청구를 전부 기각한 사안(1심 전부 패소). 해당 사건 1심 전부 패소 후 2심부터 로엘에서 담당하게 됨.
주요쟁점 및 성공전략
로엘은 피고 매도인, 공인중개사, 공인중개사협회로부터 원고가 매매 당시에 피고들로부터 불법 증축과 관련하여 달리 고지받거나 인지한 사항은 전혀 없다는 점에 집중하여 피고들의 고지, 설명의무 위반임을 강조하기로 함. 또한, 경험칙상 일반인인 원고의 관점에서 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없다는 점을 강조하여 원고의 과실 없음을 입증하는데 중점을 두었음.
구체적으로 매도인의 과실을 입증하기 위하여, 구청에 사실조회 신청을 하여 해당 위법증축물 발견의 경위와 시점에 대해 밝히고, 피고 공인중개사에게도 매도 당시의 상황 및 건축물대장상의 표시 방법에 관하여 석명을 구하였음. 또한, 피고 매도인이 당시 임차인과 임대차계약서 특약사항으로 넣어둔 위법증축 부분에 관련한 조항을 근거로 매도인이 불법증축에 대해 인지하면서도 이를 악의적으로 원고에게 알리지 않은 것임을 강조함.
피고들은 해당 건물의 현재 가치상승분을 강조하며 원고에게 결과적으로 손해가 없다는 식의 주장을 펼쳤으나, 유사 사례들의 판례를 근거로 피고들의 고지의무 및 확인의무 위반을 구체적으로 피력하여 법원으로부터 1심 전부 패소한 내용을 뒤집고 일부승소 판결을 얻을 수 있었음.
결과
원고가 이 사건 증축 부분이 위반 건축물이라는 사실을 알았다거나 알 수 있었다고 보기 부족하며, 피고들의 알릴 의무 및 설명 의무 위반이라고 봄이 상당하다. 그러므로 피고는 원고에게 손해배상금으로 증축 부분 철거 및 원상복구 공사비 그리고 증축 부분 철거로 인한 시가 감소액에 대한 손해배상을 하라 는 판결로 1심 전부 기각을 뒤집고 2심에서 일부승소.
매도인과 공인중개사측의 건축물 고지의무 및 확인의무 위반으로 인한 손해배상청구 인정
